2018Q1海外房地产投资报告：香港、澳洲、新加坡位列前三！

2018年，黑天鹅与灰犀牛接连上阵——贸易战、半岛变局、加息后美债收益率飙升，都影响了中国人的选择企业对外投资，一些曾经热门的投资场所悄然让路。与往年相比，2018年中国对外投资紧跟国际形势——最大的变化是美国不再是中国对外投资的首选目的地，甚至没有进入前三名。

在中国监管和贸易战疑虑中，香港、澳大利亚和新加坡成为最大赢家。尤其是在新加坡，早在一年前，中国对新加坡的投资就已经处于边缘地带。

投资目的地排名

第一名：香港

去年中国境外投资排名第一 香港仍然是第一季度最受欢迎的境外投资目的地。报告显示，中资对港投资达32亿美元，占一季度投资总额的58%，在中资对港地产投资史上排名第三。值得一提的是，与去年连续竞标住宅物业不同的是，今年香港写字楼投资占中国对香港投资总额的43%。

第二名：澳大利亚

2018年第一季度，澳大利亚从中国获得约13亿美元的房地产投资，投资总额创去年以来新高。土地开发占澳大利亚总投资的 71%。

数据显示，与过去五年平均季度投资相比，一季度投资超过平均水平66%，表明内地投资者对澳大利亚的投资兴趣依然浓厚。其中，悉尼、墨尔本和黄金海岸的门户城市和旅游景点对中国企业最具吸引力。报告预测，2018年中国企业将继续关注澳大利亚房地产市场。同时，目前市场流动性高的情况也将加大同业竞争的压力。

第三名：新加坡

新加坡以4.6亿美元的投资位居第三，这是新加坡近年来首次进入最受中国投资者青睐的前三名，领先于美国和英国市场。而这背后所反映的趋势是显而易见的——新加坡房地产市场自2017年底以来一直在稳步复苏。

据香港《经济时报》报道，新加坡第一季度房价上涨3.1%，为2010年以来最大单季度涨幅。另外，来自重建局（URA）年底的数据1 月的数据显示，新加坡的公寓价格在 2017 年第四季度四年来首次同比上涨，结束了自 2014 年开始的连续 15 个季度的创纪录价格下跌。

第四名：英国

过去五年，中国对英国投资平均每季度约11亿美元，而中国对英国投资一季度大幅下降，总额仅为3.3亿美元。很大一部分原因与去年中国政府出台的多项境外投资限制有关。该政策的出台限制了中国资本在英国的大规模写字楼交易，尤其是在收购“不合理”的地标建筑方面，许多中国企业甚至被迫暂停投资。

更重要的是，随着英镑/人民币套利空间的逐渐压缩，以及明年3月29日英国正式脱欧时间的确定，英国市场的不确定性带来的利好越来越少.

第五名：美国

今年一季度，中国房地产在美投资总额仅为2.2亿美元，大宗交易仅两宗。其中，比较突出的是被中国银行斥资2亿美元收购的曼哈顿办公楼7号布莱恩特公园，作为中国银行的办公楼。值得一提的是，三年前，中国银行已经开始租用这座写字楼。此次，中国银行还购买了该楼宇的土地使用权，获得了永久业权。该大楼现为中国银行全资所有。

“一带一路”倡议带来了哪些影响？

国有企业是“一带一路”建设的主力军，民营企业和外资企业更多地投资欧美发达国家。

在“一带一路”深入发展的背景下，全球化与中国对外投资将呈现以下四大趋势：

1.双边和多边合作机制的完善推动实现“新全球化”

在“一带一路”倡导的合作模式下，全球化不再只是将生产领域从高成本地区转移到低成本地区，从而产生所谓的“赢家”和“输家”随着工作机会的转移。与上下游企业形成协同效应，使采购、生产、销售向当地转移，形成贯穿产业链的生态圈，有效带动上下游企业在当地的发展战略。为当地带来经济利益和就业机会。以“一带一路”为引领的新型全球化，不再是建设专属的贸易保护圈，而是真正实现互利共赢，实现世界共同发展。

2.多元化股东及合作伙伴介绍

“一带一路”建设初期，国有企业牵头建设和投资。不断增加。此外，为降低海外投资风险，保持当地可持续发展，未来将有越来越多的公司形式寻找合适的当地合作伙伴，成立合资公司。

3.跨境并购取代绿地投资成为主要投资方式

与其他投资模式相比，跨境并购不需要很长的建设周期中国对外投资国家排名，因此成为跨国公司希望加快市场扩张速度，快速进入目标市场的首选方式。很短的时间。此外，并购可以帮助获得目标公司的关键能力和无形资产，如研发能力、商标、商誉、技术、管理、销售渠道等，并可以通过以下方式优化企业的业务组合。某些跨域并购。

4.进一步加强中国企业对外投资监管，提高对外投资质量和效率

在监管部门的引导下，中国企业的非理性境外投资行为得到了遏制，投资与整体战略的关联性增强，风险防控意识和跨境经营能力有所提升得到不断加强。长期看，中国对外投资规模进一步扩大，整体投资结构更加优化，投资质量和效率进一步提高，在全球范围内配置资源的能力不断增强。

中国对外房地产投资现状

中国对外房地产投资大幅缩水

从2017年7月到今年3月，不到一年的时间，中国投资者已经勉强卖出了15个大型海外房地产项目。

然而，现实出乎意料。 2017年是中资企业投资海外房地产又一个破纪录的一年。去年中国对外投资国家排名，海外房地产投资累计达到422亿美元，比2016年增长10%。

然而，早在今年第一季度，高纬环球的这份报告显示，国内政府进一步收紧外资的影响正在逐渐显现，再加上全球形势的不确定性，很多投资者都在场边。情绪高涨导致第一季度海外投资同比下降 27% 至 56 亿美元，为 2015 年以来第一季度海外房地产交易的最低水平。

由此看来，未来中国的海外房地产投资将面临内外双重障碍。高纬环球预计，今年中国境外房地产投资将比2017年全年下降近30%-40%。%。

中国资本流动的秘密

由此可见，2018年中国企业对外投资房地产的趋势正在发生大的转变。在总量大幅减少的同时，投资目的地也转向了美国和英国以外的风口。资金流动的背后有什么秘密？

1、安全、透明、回报率“三高”成为中国资金流向的目的地。

中国房地产扩张的源泉是什么？综上所述，为了保障安全，中国企业还是倾向于成熟市场、增值空间大的发达市场。

高力国际研究发现，2017年中国在亚洲的房地产投资主要集中在相对安全的“门户”市场，其中前三名分别为中国香港（69亿美元）、日本（2321亿美元）和新加坡（21亿美元），占总投资的90%以上。

这三个市场有很多共同点：安全性高、资金透明度高、房价稳中有升、保值增值。

香港受益于“一带一路”和港珠澳大湾区的国运，加上成熟开放的金融市场，仍将是内地投资者海外投资的首选目的地。

2、美英等传统投资“热钱”流入放缓，更多投资者观望；

随着我国加强外部监管，美国无疑成为受影响最大的国家。根据高力国际的数据，2017 年中国对美国房地产资产的投资同比下降 64% 至 59 亿美元（约合人民币 373 亿元）。

同时，根据美国全国房地产经纪人协会 (NAR) 的一份报告，从 2016 年 4 月到 2017 年 3 月，中国买家在美国的购房总支出为 317 亿美元，远远领先于其他国家。一群外国买家。但自去年 8 月中国政府限制居民向境外汇款以来，中国买家数量锐减。

一件事出错，另一件事上升。 2017年，中国对东南亚和南亚地区的房地产投资达到25亿美元（超过158亿元人民币），是2016年的四倍，历史第二高。

中国未来的房地产投资，无论是企业还是个人，肯定会受到政府更多的约束。投资决策将离不开中国政府的战略目标、产业政策和中国企业的国际化战略。

中国企业海外投资面临的挑战与建议

为了从企业层面了解海外投资的现状、挑战和前景，2017年底，德勤对166家企业进行了调查（其中国有企业占51%，外资企业占26%）三资企业、21%的民营企业、2%的事业单位）进行了问卷调查。根据问卷调查，中国企业对外投资主要面临以下投资挑战：

1.组织架构：约80%的企业已经建立了集中或分散的国际化组织架构，但仍有20%的企业在组织架构方面没有做好准备

78%的被调查企业建立了集中或分散的国际化组织架构，其中38%的国际业务管理职能分散在各个业务部门，28%的企业建立了国际化的整体管理部门，12%由海外分公司管理。各种国际组织结构之间没有区别。企业应根据自身的国际化战略设置和调整组织架构，完善组织的权责边界，提高管理效率。

2.企业海外投资领域：国有企业是“一带一路”建设的主力军，民营企业和外资企业更多投资欧美发达国家

东南亚、西亚、非洲、南亚等“一带一路”重点地区国家是被调查国有企业当前和未来最重要的投资领域。在“一带一路”建设中发挥着“领头羊”和“主力军”的作用。与国有企业不同，民营企业和外资企业更多地投资于美国、欧洲等发达国家。发达国家有更成熟的市场和更完善的法律法规。与部分发展中国家相比，投资风险较低。

3.未来海外投资规模：超半数企业未来三年将继续扩大海外投资规模，但30%受访者不知道变化企业海外投资趋势

60%的国企和41%的民营企业将扩大境外投资规模，但近半数民营企业表示不知道未来趋势。这说明这些企业的海外发展战略尚不明确，也没有根据自身经营情况制定具体目标。在进行海外投资时，缺乏明确的长期战略，容易导致投资冲动和短期行为，给企业带来损失。

4.“风险、监管、人才”是海外投资面临的三大挑战

大量事例证明，缺乏事前风险准备、应对不力、事后未能总结和改进风险，是许多企业未能进行海外投资的主要原因。在“一带一路”倡议的背景下，风险管理的思路要全面更新。 “一带一路”相关国家大多情况复杂，仅对一个时间、一个地方、一个方面进行风险分析是远远不够的。企业应在全面风险分析的前提下，为自己和自己的项目定制一套风险分析预警。和应对机制。

“监管”紧随其后，“风险”（55%）是受访者目前海外投资面临的最大挑战之一。可以看出，随着国内外监管要求和执法力度的日益严格，企业越来越意识到提前了解监管环境、合规经营的重要性。

5.从海外投资的全生命周期来看，“前期投资”是最具挑战性的阶段

随着国际业务的深耕，投资区域各方面差异造成的信息不对称，往往让企业在制定海外发展战略时手足无措。企业在进行尽职调查时，可以考虑利用国际专业服务机构的全球网络和渠道，最大程度地获取投资目的地的相关信息，正确衡量投资标的的回报。

不应低估“投资中”和“投资后”阶段的挑战。在“招商”阶段，虽然大部分企业已经开始积极实施“本土化”运营，但总部对具体项目和分支机构的管控能力尚未到位。对于“投后”阶段，如何提高投后整合能力、提升可持续管理能力、加强投后评价和监控能力，都是企业面临的问题。

6.促进项目业务风险合理分配，实现风险分担是融资中最关键的考量

在实践中，企业越来越重视风险分担的研究，强调项目的可融资性。尤其是在现阶段正在开展的基础设施和能源项目的投资开发方面，项目融资不仅强调良好的业务结构，还必须想办法实现最低担保、有限追索的项目融资。

7.国际化人才管理：最关键的环节是用多种培养方式培养国际化后备人才

人才的培养需要时间，所以你要未雨绸缪，梯队发展和培养。在激烈的国际化人才竞争中，人才的培养难度很大，必须留住、用好。因此，薪酬、福利和职业发展政策也必须跟上。